房地产融资案例分析(房地产企业融资案例)_港股打新

本次万科150亿的巨量融资引起了很大的争议，房地产对资金的需求一直是比较大的，在美国，房地产被划入金融行业。谁能拿到更便宜更多的资金，谁的抗风险能力就越强，房地产企业如果没有比较稳定的募资渠道，注定很难有大的发展。

万科是最早涉足资本市场的，从其股票代码000002就能看出，为深交所第二家上市公司。从1991年上市，到2008年最后一次融资，万科一共在资本市场融资9次，融资总额250亿元。万科几乎抓住了资本市场所有的机会，用尽了配股、发行可转债、增发等资本市场融资手段。

1991年万科借助IPO上市融资1.3亿元，通过此次募资，万科在上海等东南沿海大肆圈地。这一年海湾战争全面爆发，苏联解体，日本房地产泡沫破裂。

但中国房地产才刚刚拉开序幕，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，改革公房制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环，房地产进入一个崭新的高速发展期。

1992年年底，政府开始对房地产市场进行宏观调控，海南房地产泡沫破裂。

1993年，万科本想发行可转债，但没有成功，最后通过发行B股，融资4.5亿，这笔资金使万科在海南房地产泡沫中很好的活了下来，房地产业务仍然获得长足的发展。1993年至1995年，万科主营业务增长率分别为63.91%、13.24%、22.50%。大家不要觉得融资额好像不大，要注意时间，那时的月平均工资还只有300多块钱，全国平均房价1291元/平方，几千万就可以买到一块地。

1996年，房地产行业出现全面巨额亏损。万科的经营也遇到了较大的困难，当年营业收入增长率同比猛降21.68%。

1997年，万科通过配股融资近3亿元，这年万科营业收入增长率猛增至65.37%。这一年香港楼市泡沫破裂，香港房价跌了70%。

1998年，政府开始拯救房地产市场。福利分房制度废弃，住房分配货币化正式开始。从此，买房成了中国人日常生活中的重要话题。

1999年，万科再次实施配股方案，募集资金达到近6亿元。这时，整个房地产行业形势并不乐观，一边是国内商品房高库存，另一边是房价持续下降。尽管如此，万科借助募集所得资金的支持，进一步扩大市场占有率，1999年、2000年营业收入增长率分别为27.9%、31.71%。此时贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。

2000年，进入新世纪的我国房地产开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨，温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业，形成了温州炒房团。

2001年，中国先后发生了几件热点事件，申奥成功、加入WTO使投资投机狂潮涌现继续为房价上涨的高楼添砖加瓦。供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府选择全面整顿房地产。

2002年，万科通过发行可转债融资15亿元。这年政府首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

2003年，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。“121号文”效果显著，房价应声下跌，上涨势头得到遏制，地产行业进入冬季。然而非典全面爆发，中国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

2004年，万科再次通过发行可转债融资19.9亿元。房价只跌反弹，继续上涨，这年同比涨幅达到14.4%。

2005年开始，中国的股市、楼市开始了一轮同步的大牛市。房价一路上涨，股市一路飘红。万科抓住了这次大牛市的机会，在资本市场和房地产市场都大获全胜。万科2005年销售额为129亿元，2006年为220多亿元，2007年为523亿元，3年营业收入复合增长率达89.3%。在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房，国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。

2006年12月26日，万科通过非公开发行A股，募集到42亿元资金。这年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。

2007年，万科的融资规模再次加码，通过公开增发，一次性融资99亿元。这年在民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。在这次股市和楼市大牛市下，万科充混了头脑，2007年地王频出，万科也多次高价拿地。

2008年9月，在金融危机和楼市调控的当口，万科向社会公开发行了59亿元的公司债券。这年美国次货危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市。四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房地产利率下限扩大为70%，首付款可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

2008年的这次融资，也是万科自上市以来至今最后一次通过资本市场融资。2009年8月，万科酝酿的112亿元的增发计划未获证监会通过。从2009年开始，随着宏观调控的深入，国内资本市场的大门已经对所有的房地产企业关闭，A股市场IPO、买壳上市融资以及增发、可转债等再融资手段全部丧失。直到2022年面对进入ICU房地产，A股对房地产重开再融资大门。

2009年房价止跌回升，伴随着“小阳春”还是“倒春寒”的争论，楼市回暖的迹象却越来越明显。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，此后，中国楼市一发不可收拾，上演了一场“乾坤大反转”。当年房价上涨25%。

2010年，房价继续上涨，当年涨幅为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，号称当时“史上最严厉的调控”来了。国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和货款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。效果很显著，房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

2014年，房价基本不涨不跌，横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加。

2015年，去库存、降息降准、公积金松绑等等都出来了，。在利好政策不断推动下，一线和部分二线城市市场成交逐月好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正。

2016年，房价火爆上涨。一线城市，房价实现爆发性的翻倍增长，楼市呈现一片火热。

2017年，炒房风潮再度来袭，传导至二三线城市房价一轮上涨。这一年，调控的密集程度也史无前例。重点城市成交下行，三四线城市增长显著。

2018年，楼市变动较大的一年，全国一共出台了400多次次调控政策，房地产彻底告别过去“飞涨”的时期，投资炒房者的艰难期。

2020年，三道红线出台，房地产贷款集中管理。

2021年，集中供地出台，土地流拍增多。

2022年，一堆大小房企爆雷，一系列ICU急救措施出台。

从万科1991年上市到现在，万科9次融资的时间点，我发现，只要是在房地产低迷，国家政策救市时，万科起动融资后续都迎来反转。

只有在房地产爆火，国家开始调控，万科此时融资，特别是在2006年及2007年的那两次楼市及股市牛市下，万科昏了头，疯狂融资，高价拿地，致使管理层深刻反思，之后万科确立了经营中的“三不原则”：不囤地、不捂盘、不拿地王。头脑不过热的管理层，从此对房地产形势的把控也是极其精准，从喊出白银时代，活下去，黑铁时代，到现在微光汇聚，奔向曙光。我认为万科管理层这次大概率又对了。

时隔16年后万科再次从资本市场融资150亿，后续房地产形势会如何呢？

跟党走，相信管理层的判断可能是个更好的选择。