土地作为投资性房地产(土地作为投资性房地产摊销期)_股票资讯

经济发展的“房地产依赖症”随着地产市场的深度调整，加之疫情冲击、房企信用危机爆发等因素，明显弱化，但依然不可以忽略房地产对经济运行的作用。

数据上来看，房地产行业占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%;土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作抵押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

所以，当前稳地产仍然是经济企稳的主要因素。

地产销售企稳、房价上涨可以促进居民实现财富积累，进一步增强消费信心，而地产消费链修复也和地产企稳息息相关。总的看，地产对于消费有着重要影响。地产-宏观经济-消费的链条传导没有断。

2022年居民部门存款显著多增，且积累了大量超额储蓄。

以2019年2.27万亿元新增净存款为参考值作差值计算可得2020-2022年我国住户部门超额储蓄分别为1.16万亿元、-0.29万亿元、11.74万亿元。2022年我国住户新增净存款(即金融机构人民币存贷款差）14.01万亿元，同比大幅增加607.58%。

根据超额储蓄来源不同将其分为消费型超额储蓄和资产型超额储蓄。

消费型超额储蓄源于消费者对于当期和未来收入不确定性的预防性储蓄和消费场景限制所致的被动性储蓄，短期内有可能重新转换为消费；资产型超额储蓄源于消费者其他资产的转移，如购房支出减少、赎回理财产品等，该类储蓄是由资产配置调整带来的，短期内难以支撑消费。

按2013-2019年居民人均消费支出趋势计算出2020-2022年消费支出预期值，用预期值与实际值差额乘以全国年平均人口计算出2020-2022年消费型超额储蓄分别为2.16、0.04、1.38万亿元，共3.58万亿元。可发现，2022年消费性超额储蓄明显低于超额储蓄总额。这是由于当年超额储蓄多增主要受到资产配置调整影响。

考虑主要是居民购房需求明显下降以及理财赎回潮资金回流为存款的2022年我国商品房销售额同比-26.73%，按2021年增速估计，2022 年销售额比预期减少5.73万亿元，这使得净存款新增5.73万亿元，此外2022年四季度的理财产品赎回潮也一定程度上推动了资产型超额储蓄增长，例如2204固收理财存续规模较 22Q3 下降近2.3万亿元。

综上，或可认为过去一年积累的大量超额储蓄难以对消费复苏形成太大促进，即而地产企稳对于消费复苏则是至关重要。

2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。房地产行业良性循环被打破，对宏观经济的带动作用受阻，甚至对宏观经济大盘造成拖累。房地产市场亟需重新振作，重回平稳健康发展轨道。为进一步促进房地产市场回暖，支持政策需要进一步优化，持续发力。

整个2022年，房地产的调控政策经历三大关键节点。

一是，上半年通过降利率、降低存款保证金率、降低信贷门槛等一系列手段试图解决销售端的问题;

二是，到了年中，出现鼓励公务员买房、住建部回购房源作为保租房等行政干预手段;

三是“第二支箭”、“金融16条”、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》三箭齐发，通过在房地产行业金融端解决融资和资金流动性等方面来缓解房地产企业资金链紧张的问题。

多项政策利好加持下，部分城市房地产市场流动性逐步得到改善，但仍有不少城市的房地产市场预期低迷，市场流动性仍待回升。2023年楼市发展变局备受关注。

从房地产发展的角度来看，一线城市、二线城市和三线城市各自有其不同的优势和劣势。

一线城市，如北京、上海、广州等，具有更完善的基础设施、更丰富的社会资源和更高的经济发展水平，吸引了大量的人才和企业，因此房地产市场活跃，房价较高。但同时，由于人口密度高、房地产资源紧张，以及政府更加严格的房地产调控政策，房地产投资风险也相对较高。

二线城市，如南京、杭州、武汉等，具有较好的经济发展潜力，房地产市场活跃，房价比一线城市略低，投资风险也相对较低。然而，相对于一线城市，二线城市的基础设施和社会资源相对不完善，可能限制了其发展潜力。

三线城市，如长沙、济南、重庆等，房价相对较低，投资风险也较小，可能更适合初次投资者。然而，由于经济发展水平较低，可能缺乏吸引人才和企业的动力，因此发展潜力可能较弱。

央行召开2023年金融市场工作会议，指出要拓展民营企业债券融资支持工具支持范围。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

地方楼市方面，工农中建等多家银行近日就提前还贷难等问题已向分支机构下发通知，要求加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。

有观点认为，2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

观点认为，地产需求修复节奏上会在5-6月出现成交量修复；需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年，房企受益政策程度在2023年会更加分化。

因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向，估值有望继续提升，继续看好2023年两类房企跑出Alpha：
1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：*******；
2）中型和地域性稳健类公司：*******。房地产交易量修复利好中介公司：*******。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复：*******。
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以上提及公司不作为投资建议，依此买入，风险自担！

土地作为投资性房地产(土地作为投资性房地产摊销期)

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