最近，粉丝F君问星仔：“你觉得把房贷换成短期贷款怎样？”

他现在的房贷利率是5.89%，觉得太高，想换为利率更低的短期贷，但同时担心资金套牢，日后有意外发生周转不来。

实际上，面对今年一路低走的房贷利率，确实有不少在前两年高位站岗的买家想换贷。

那么，换贷真的适合所有买家吗，我们今天就来聊一聊。

目前，市面上有很多形形色色的短期贷款，例如装修贷、信用贷、市民贷、精英贷、工薪贷、经营贷等等。

经营贷风险高，普通人“玩不起”

大家讨论最多的是经营贷，它是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，属于政策红利，一般贷款3-5年，最长也有20年的，贷款人要有营业执照。

整个操作流程基本是这样的：

①办理营业执照：按揭公司推荐办理个体工商户营业执照。（若自有营业执照，则忽略这一项）。

②垫资过桥：把剩余房贷还清，再将房产以企业主名义，抵押给银行。

③按揭公司/金融公司服务费。

④到期续贷，个别银行可以先不还本，若要还本就再次垫资过桥。

据楼市君了解，目前肇庆银行的经营贷年化利率基本在4.1%左右，主要有先息后本、等额本息两种贷款方式。

另外，有按揭公司人士称，加上整个流程服务费和垫资过桥费用，经营贷的实际利率要在原利率的基础上多加2%-4%。

星仔模拟个方案，对比房贷和经营贷给大家看看：

假设总房贷50万，等额本息，已还10万，剩余40万未还，房贷利率每年调整后降为5.85%。

【房贷】

剩余贷款金额：40万

最新房贷利率：5.85%

20年期月供：2831.22元

总利息：279492.28元

【经营贷，等额本息】

总贷款金额：40万

年化利率：4.5%

20年期月供：2530.6元

总利息：207343.4元

从上面的案例可以看出，同样是贷款20年，两者月供相差约300元，总利息相差约7.2万元。

星仔必须提醒的是，房贷转经营贷属于违规操作，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。

一旦发现，将会被抽贷，如果不能及时还款，那你的这套房子就要被拿去拍卖。

所以，星仔不建议普通工薪族用几万块来博低利率，房贷始终是最安全、最稳妥、最省事的贷款方式，房贷转经营贷流程复杂、风险大，普通人“玩不起”。

装修贷利率低？没你想象的“笋”

说完经营贷，星仔再来讲讲大家颇为关注的装修贷。

装修贷，属于专款专用的贷款，贷款资金只可以用于装修、购买家电等，因此贷款人需要提供对应贷款金额的装修、家具家电等发票，贷款年限一般最多是5年。

在申请装修贷时，按揭经理会问你提供征信、流水、房产查册、个人收入证明等资料，还会了解你的职业性质、是否有五险一金、负债情况等。

像下面这个装修贷，称单笔最高贷款50万，实际上还要看房屋面积、个人情况等申请额度，例如房屋只有80平，按揭银行或会认为装修不用20万，那最高只能贷款20万。

若你的贷款金额是20万，那么要提供20万的装修、家居家电类发票，如果不能提供，就要买发票，月费率大概0.05%。

同样用上面的例子，月息2厘5-3厘3，即月费率0.25-0.33%，加上买发票，月费率变为0.3-0.38%，年费率就是月费率*12个月，即3.6-4.56%。

年费率跟房贷利率一样吗？不是的，只有年化利率才能跟房贷利率对应上。

下面讲的例子会有点复杂，但你了解以后，会发现金融产品的羊毛并不是那么容易薅。

这是某银行的一份装修分期方案，60期（即5年，60个月），月费率是0.296%，年费率为0.296%*12个月=3.552%。

以贷款金额10万为例，月利息=10万*3.552%*5年÷60期=296元，月本金=10万÷60期=1667元，月还款=月利息+月本金=296+1667元=1963元。

到这里，还不知道年化利率是多少吧？

有个笨方法，打开房贷计算器，把已知数据都录进去，选择等额本息，输入不同的利率，测算出近似的月还款金额为止。

通过这个办法计算出来该产品的年化利率是6.64%，远高于现在的房贷利率。

所以，还有小伙伴打算把房贷换成短期装修贷的，可要擦亮眼睛，它其实也没宣传的那么“笋”。

短期贷款利率低，月供压力增大

当然，市面上也是有比房贷利率更低的金融产品，例如下面两个，精英贷和E贷，年利率分别低至3.65%和3.8%，低于现在的房贷利率水平。

但这两款产品对贷款人要求颇高，要求是事业单位在编员工、金融从业人员、公务员、村居委管理人员、优质企业员工等。

而且贷款额度最高30万，贷款期限最长只有3年。

星仔在文章开头提到的粉丝F君，就是考虑置换E贷。

他的房贷总额为43万，贷款利率5.89%，贷款30年

【原来房贷】

原贷款金额：43万

最新房贷利率：5.89%

30年期月供：2547.74元

总利息：487185.01元

【E贷，等额本息】

总贷款金额：41.5万（夫妻俩的额度）

年化利率：3.8%

3年期月供：12215.57元

总利息：24760.38元

这么看，F君确实把总利息省下很多，但同时月供压力上去了。

不过，F君打算选择先息后本的贷款方式来减轻月供压力，即每月先付1000元左右的利息，到期后一次性还本。

实际上，这类贷款适用的人群比较窄，毕竟把房贷压力都堆放在前几年，一旦家庭资金周转不来，就很容易被套进去，所以银行也会考虑到这点，提高贷款人的资质要求。

其实，我们也可以按5.89%的利率算算贷款41.5万，3年，等额本息，总利息为38759.49元，跟F君的E贷利息差约1.4万，差距并不算太大。

综上，各位普通人想省房贷利息，还是努力赚钱，提前还贷吧。

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